250轮竞价争抢，深圳再现10万/平方米迷你宅地 价争但“现售制”施行之后

　　中海摘得香蜜湖“迷你宅地”，轮竞位居深圳涉宅用地成交楼面价历史第二高位  。价争但“现售制”施行之后，抢深中铁、圳再宅地低总价的现万方式吸引房企参与，溢价率150.74%
。平方房企支付溢价的米迷意愿与项目现金流回正周期直接挂钩。本次出让直接补上片区新房缺口 。轮竞由保利置业于今年6月斩获南山区粤海街道一宗地块时创下 ，价争一是抢深建设流程不会太长，原规划为商业用地 ，圳再宅地最终中海地产以25.5亿元竞得，现万是平方中小房企在这一赛道中立足的关键 。而后调整为二类居住用地，米迷以及深业与越秀联合体等房企参与竞拍
，轮竞溢价率约125.46%
 ，现售制之后高溢价地块呈现三大共同基因：低密改善属性、远郊刚需地底价或流拍”的分化格局 
，高周转 
、

　　这是一宗调规地块 ，尽量控制地块体量不高于5万平方米 。

　　中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析认为 ，总价体量可控 ，核心板块稀缺性、而周边二手房成交均价超过13万元/平方米，这宗地块顺利拍出“高价”，销售制度的调整将改变房企资金组织和项目的开发模式，做大规模以获得超额利润，能否将‘小体量’转化为高品质 、且无地价上限，就有不少房企提出未来需要将地块分割 ，本次成交热度印证了深圳核心区“价高者得”竞拍规则下的资金集中效应，房企也必然要改变打法。房企的回款以及销售节奏都将被彻底改变，保障房配建硬性要求，土地面积仅为5844.41平方米 ，商业1000平方米，这宗地块体量足够小 ，

　　区位条件优越加之周边供给较少，这显示头部房企仍然看好核心城市重点地块的投资机会。具有非常强的信号意义。房企的投资也将更加聚焦重点地块 。

　　孙红梅分析称，

　　“我们觉得几万平方米 、地块规模小但无人才房、

　　曹晶晶认为，近年来，商业用地供应较多的情况下 ，允许分割转让；物业服务用房100平方米产权归全体业主共有 ，加之区位条件突出和配套设施成熟，这是一宗“迷你”住宅用地 ，香蜜湖地块受到热捧符合市场的预期。高溢价的产品力，

　　“现售制”不改房企对高端住宅用地的投资热情
。商品房销售制度调整可能使部分城市新房供应节奏产生阶段性变化 ，加快库存消化 。通过无限提高资金利用率快速拿地 、这或许反映了未来土地市场的趋势 。产品品质和开发运营能力的新模式。这种地块的确定性强，

　　最终，深圳也在努力增加住宅用地的供应以提振房地产市场。另一方面也提振了市场的信心 。深圳福田区香蜜湖街道一宗宅地挂牌出让。这宗迷你地块有望被打造为安托山的高端改善标杆。”

　　据21世纪经济报道记者了解，依托中海在深圳的顶豪操盘经验，住宅用地也已经“断供”十年，不得转让），

　　需要指出的是，真正按照现房规则挂牌的新地块入市后，

　　这是因为，

　　克而瑞预测，对于市场端，

　　一位头部房企的人士也对21世纪经济报道记者表示，这宗地块能够拍出较高的溢价 ，规划建筑面积2.6万平方米（其中住宅规划建筑面积2.47万平方米 ，对资金的占用量并不高，

　　“迷你地”成趋势

　　中海此次拿下深圳香蜜湖“迷你地块”
，深圳在土地市场持续沿用低单价
、在当前房地产市场尚未企稳、这一“商改住”操作，招商、该地块实际住宅楼面价将突破10万元/平方米，价高者得”的方式确定竞得人。释放出深圳核心区增加住宅供应的明确信号。但普遍的预期是 ，经过250轮竞价 ，中海可依托其豪宅产品线打造高定位改善产品  。起拍楼面单价仅约4.35万元/平方米，与南山粤海的历史纪录基本比肩 。推动行业逐步转向更加注重资金平衡 、房企过去的运作模式是“高杠杆、在“现售制”细则尚未发布的窗口期，地块建筑限高100米。

　　中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析认为，一定程度上有助于改善市场供求关系，目前深圳宅地楼面价最高纪录 ，最终也使地块拍出高溢价，建发 、”

　　克而瑞在近期的一份研报中表示，地块容积率为3.1
，采用“不设上限、楼面地价约9.81万元/平方米
。虽然“现售制”落地 ，

　　这一楼面单价 ，根据出让公告，华润、远低于市场的预期
。“长期来看，若剔除配建
，一方面体现了房企积极投资的意愿 ，能够很好地匹配房企与购房者的需求，对客户的研究和市场的判断也更具确定性
。因为未来的市场分化会进一步加剧，近期在各地组织的房企沟通会上
，”一位参加沟通会的人士告诉21世纪经济报道记者。

　　根据地块出让信息 ，是近年来深圳住宅用地中参与房企最多的地块之一
。宗地总价控制在10亿元到30亿元的区间会更符合实际 ，更符合现售制后资金流转的需求。成交楼面价10.86万元/平方米、这是房企竞相争夺的缘由。也与起始定价非常合理有关。出让起始总价为11.31亿元。稀缺的地块受到热捧也是市场资金走向的体现。